收益率匹配難題保障房信托漸成雞肋呢

2011年年初被寄予厚望的保障房終于交出答卷。

的不完全統計顯示，截至2011年12月30日，保障房信托全年共發行85款，募集資金238.18億元。從具體投向看，與商品房、商業地產開發捆綁的棚戶區改造和安居工程受到追捧，占比近90%，公和廉租房則備受冷落。

“這些數據說明，保障房信托資金雖有增長，但與之前大家的期待相比，顯然差距不小。”四川省一位信托人士表示。

在東莞厚街 用益信托研究員李旸認為，其中主要有保障房項目難以承受較高的信托成本；信托報酬率低，導致信托公司積極性不高等方面原因。

“兩租房”受冷落

2011年初，在1000萬套保障房任務出爐后，近1.3萬多億元的資金需求也讓市場對信托市場寄予更多期待。因為在2010年，房地產信托發行規模占比已經達到50%，監管部門對地產信托的監管開始趨緊，信托公司亟須尋求新出路。

事實上，保障房信托在年初也確實出現過“小爆發”現象。

用益信托不完全統計，2011年上半年，共發行49款保障房信托，規模共計146億元。這與2010全年僅23款保障房信托，規模70.79億元，占信托總規模1.8%的數據相比，似乎已經部分證實市場的預測。

到了今年三季度，在市場隔三差五傳出要叫停地產信托的風聲推波助瀾下，地產信托發行數量終于大幅下降。

當時，某信托公司高管曾向分析，受政策扶持的保障房信托將會更受重視，因為雖然這類產品賺錢不多，但是可以給信托公司帶來穩定的業績規模和現金流。

事實證明并非如此樂觀。2011年三季度，共發行了27款保障房信托，規模共計74.28億元，僅比前兩個季度略有增長。

以具體地方政府保障房資金籌集為例，2011年，江蘇省定下了建設45萬套保障房的任務，總共需要資金800億元。其通過銀行與信托公司合作，以保障房建設項目為標的，募集理財資金，投向保障房項目建設共有20多億元，范圍覆蓋南京、揚州等多地保障性安居工程。

“這點資金與其需求相比，顯然是杯水車薪。”上述信托業人士評價說。細究信托資金投向，棚戶區改造和安居工程最受熱捧。以2011第三季度的數據為例，棚戶區改造為8款21.67億元，安居工程12款共32.11億元，經適房4款共8.5億，廉租房、公租房和兩限房各1款。

“前兩類實際上都是半保障房半商品房的捆綁項目，并非真正意義的保障房。”李旸說，吸引信托目光的是商品房內容，而最需要資金的公租房和廉租房依然沒有得到很大支持。

以金谷信托發行的鐵剎山棚戶區改造集合資金信托計劃（Ⅰ期）為例，該項目在信托期限內預計可實現銷售收入逾20億元，信托貸款本息合計為6.455億元，信托貸款本息之和與第一還款來源產生的銷售回款的比率僅為32%。

融資成本不斷推高

此外，2011年以來，保障房信托的收益率一路走高。

在上半年，收益率最高的是安居工程和棚戶區改造，分別為9.63%和9.53%，到了第三季度，經適房的收益率已經高達11.19%，廉租房和棚戶區改造也分別達到10.50%和10.64%。

譬如，正在發行的中信民享7號安置房應收賬款流動化信托項目，期限為2年，預期年收益率為11%。

高收益率也給保障房項目帶來不少苦惱。李旸分析認為，在2011年保障房信托發行之所以未如預期，主要有三方面原因。首先信托的融資成本實在太高，除了部分項目外，大部分想單靠項目收益很難支付如此高的成本，而如果僅有4%-5%收益，也很難完成信托發行。

其次從信托公司本身來講，項目能承受的融資成本不高還會直接影響信托報酬，即使是4%-6%的水平，對于保障房項目而言，都是難以承受的，這就影響了保障房的積極性。

再者，上海一位信托人士認為，在風險控制措施方面，保障房多為政府回購承諾，實際就是利用政府信用在做無形擔保，很多信托公司更看重實物抵押措施?！氨Ｕ戏啃磐袑τ谛磐泄径?，有點雞肋的感覺?！痹撊耸空f。

事實上，今年保障房對資金的需求依然很大，這意味著信托依然有相當大的發揮空間。2012年新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，全年要基本建成500萬套以上保障房。按申銀萬國測算，保障房預計為6672 億元。

那么，如何破解保障房信托面臨的困局？用益信托認為，關鍵是政策因素，例如可以采取開放保障房的銀信合作，允許銀行把保障房相關的信貸資產打包出售，轉移到表外或者對發行保障房信托的，在其他項目融資上給予政策優惠等支持措施。