方正證券一線高房價三四線高庫存的根源物業

方正證券：一線高房價 三四線高庫存的根源 類別： 機構： 研究員：

[摘要]

導讀：中國政府長期實施控制大城市規模、積極發展中等城市和小城市的中小城鎮化戰略，與人口向大都市圈集聚的趨勢背離，人口城鎮化與土地城鎮化明顯背離，土地供給向三四線城市傾斜，但人口向大都市圈集聚。由此形成了人地分離、土地供需錯配，是當前一線和部分熱點二線城市房價泡沫、三四線庫存泡沫的根源。解決之道不是控制需求的短期調控，而是建立居住導向、人地掛鉤、大都市圈戰略的長效機制。

摘要：

人口遷移趨勢：大都市圈化。1）城市的勝利：大城市比中小城市和城鎮具有更大的集聚效應和規模效應。2）從國際經驗看，在美國日本人口遷移過程中，經歷了人口從農村向一二三四線城市普遍遷移，到從農村和三四線城市主要向一二線大都市圈遷移的轉變。美國500萬人以上的都會區人口占全國比重在年增加12.4個百分點；日本人口遷移從向東京圈、大阪圈和名古屋圈的三極集中轉為向東京圈一極集中。3）中國正處于人口遷移的第二個階段，未來一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。

人口城鎮化與土地城鎮化背離：土地供需錯配。1）從官方文件來看，中國城鎮化戰略經歷了控制大城市規模、積極發展中等城市和小城市到大中小城市和小城鎮協調發展的轉變，控制大城市規模、積極發展中小城市的傾向長期存在，這與人口大都市圈化趨勢明顯背離。2）由于人口流動主要由市場機制決定，土地供給由政府決定，實行中小城市戰略的結果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配。3）土地供需錯配是形成當前一二線房價泡沫、三四線庫存泡沫的關鍵原因。

在本輪房價上漲中，土地供需錯配的效果更是被放大到極致。一線和部分熱點二線城市率先反彈、且暴漲，其他二三四線城市反彈較慢、且漲幅有限，部分城市甚至仍然下跌。

上海大眾書局福州路店就開啟了“24小時”模式 解決之道：從短期調控轉向長效機制，從限制需求轉向供給側改革。中央經濟工作會議提出要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，關鍵在于解決土地供需錯配問題。1）以超越行政邊界的大都市圈戰略替代中小城市戰略，合理增加一線和部分熱點二線城市居住用地供給，合理規劃布局圈內產業、居住、交通和公共服務資源等。2）適時重啟跨省換地、占補平衡：實行跨省域的耕地占補平衡政策和城鄉建設用地增減掛鉤政策。3）加快推進一線和熱點二線城市低效工業用地轉居住用地。4）加快推進一線和熱點二線城市的農村集體建設用地入市，并在符合規劃和用途管制前提下，允許作為居住用地。5）嚴格控制投資投機性需求，對炒房課以重稅。6）完善一二線大都市的城市規劃、產業布局和軌道交通，改善出行效率。

風險提示：房地產調控矯枉過正；改革不及預期。