商業(yè)零售資產(chǎn)利潤(rùn)化促傳統(tǒng)零售物業(yè)價(jià)值重估嗎

商業(yè)零售：資產(chǎn)利潤(rùn)化促傳統(tǒng)零售物業(yè)價(jià)值重估 薦8股 類別： 機(jī)構(gòu)： 研究員：

[摘要]

核心觀點(diǎn)：

蘇寧云商物業(yè)售后返租，創(chuàng)新之舉盤活存量資產(chǎn)蘇寧云商今日公告，擬將旗下由11家自有門店物業(yè)房屋及土地所有權(quán)出資設(shè)立的全資子公司，以不低于40.11億元價(jià)格將全部相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給中信金石基金擬發(fā)起設(shè)立的私募投資基金或/及相關(guān)方，并簽署長(zhǎng)期租賃合約，預(yù)計(jì)此次交易將增加今年稅后凈收益超1 億元，實(shí)現(xiàn)全年扭虧為盈。

我們認(rèn)為：1）存量自有物業(yè)售后返租是蘇寧云商盤活存量資產(chǎn)、豐富融資渠道的創(chuàng)新之舉，在公司債、定增等渠道相對(duì)不通暢的情況下，成為公司新的融資途徑選擇，為公司后續(xù)龐大倉儲(chǔ)物流體系的建設(shè)提供充裕資金支持；2）此次交易預(yù)計(jì)未來每年減少折舊約5000萬（按40年折舊），增加租金約2億元（假設(shè)5%的租金回報(bào)率），盡管運(yùn)營成本上升，但更大意義在于解除市場(chǎng)對(duì)其現(xiàn)金流健康狀況的擔(dān)憂。相比物業(yè)抵押貸款，售后返租資金回籠更多，報(bào)表改善幅度更為明顯。公司擁有自有物業(yè)40余個(gè)以及大量倉儲(chǔ)用地，不排除后續(xù)有更多類似資本運(yùn)作； ）從中長(zhǎng)期來看，資金是重要支持，但線上線下融合的云商模式轉(zhuǎn)型能否最終成功，其核心仍然是核心品類的打造、黏性用戶的培育和后臺(tái)供應(yīng)鏈軟實(shí)力的提升。

還要利用絡(luò)向?qū)W生推送趣味英語學(xué)習(xí)資源 自有物業(yè)“資產(chǎn)利潤(rùn)化”，或成為傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)型重要路徑結(jié)合此前海印股份租金收益權(quán)證券化方案、華聯(lián)股份將旗下 個(gè)門店所有權(quán)及租金收益權(quán)打包出售的同時(shí)簽訂物業(yè)管理協(xié)議，我們認(rèn)為零售公司自有物業(yè)價(jià)值重估已經(jīng)有了清晰的變現(xiàn)路徑。在消費(fèi)需求疲軟、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)持續(xù)受到新業(yè)態(tài)沖擊的背景下，我們預(yù)計(jì)未來會(huì)有越來越多的傳統(tǒng)零售公司通過“資產(chǎn)利潤(rùn)化”改善報(bào)表結(jié)構(gòu)，憑借充裕資金支持轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，并回歸商業(yè)運(yùn)營本質(zhì)（如傳統(tǒng)多業(yè)態(tài)區(qū)域零售龍頭，或大力發(fā)展便利店業(yè)態(tài)及區(qū)域倉儲(chǔ)配送體系，打造本地小菜鳥絡(luò)等）。

關(guān)注重資產(chǎn)百貨物業(yè)價(jià)值重估的投資機(jī)會(huì)A股上市零售公司大多自持核心地段物業(yè)，資產(chǎn)價(jià)值夯實(shí)，而疲軟的經(jīng)營業(yè)績(jī)始終抑制市值成長(zhǎng)，市場(chǎng)長(zhǎng)期以來談及的物業(yè)價(jià)值重估也難有變現(xiàn)路徑。隨著海印股份、華聯(lián)股份、蘇寧云商等公司存量資產(chǎn)盤活的創(chuàng)新之舉頻頻涌現(xiàn)，我們認(rèn)為傳統(tǒng)零售整體估值有望提升。一方面上市公司自身可以通過“資產(chǎn)利潤(rùn)化”盤活物業(yè)，改善報(bào)表，謀求轉(zhuǎn)型；另一方面市值和資產(chǎn)價(jià)值間的巨大差距，也將促發(fā)產(chǎn)業(yè)資本/金融資本的舉牌，而后通過“資產(chǎn)利潤(rùn)化”實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。建議關(guān)注大商股份、銀座股份、王府井、歐亞集團(tuán)、鄂武商、合肥百貨、百聯(lián)股份、首商股份等重資產(chǎn)百貨的投資機(jī)會(huì)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

地產(chǎn)價(jià)格下降，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值損失；商業(yè)運(yùn)營核心競(jìng)爭(zhēng)力亟待提升。