國金證券本輪房地產(chǎn)調(diào)控的持久性和效果與以

國金證券：本輪房地產(chǎn)調(diào)控的持久性和效果與以往不同 類別： 機構： 研究員：

[摘要]

一、金融市場1、上周，央行公開市場操作結束國慶前后的回籠狀態(tài)，實現(xiàn)資金凈投放，其中投放主要來自中長期資金MLF，而短期逆回購資金依舊凈回籠，反映央行維護市場流動性同時繼續(xù)調(diào)控的態(tài)度，資金投放縮短放長、利率表現(xiàn)短緊長松，貨幣市場資金利率普遍有所提高；債券收益率普遍短端上行、長端下行，期限利差低位收窄，短久期債券信用利差略有提高，長久期信用利差繼續(xù)下行。

2、人民幣較美元繼續(xù)貶值、程度有所收窄，即期市場成交量保持在較高水平，短期內(nèi)人民貶值壓力有所緩解，但后期隨著美聯(lián)儲加息預期加強與海外風險事件，四季度或仍面臨一定貶值壓力，預計四季度人民幣貶值壓力較三季度加重，四季度人民幣兌美元貶值可能超過我們此前預計的1.3%的幅度。

二、行業(yè)供需下游來看：10月中旬地產(chǎn)銷售增速放緩，主因二線城市限購政策效應；10月份以來汽車銷售仍有支撐；BDI指數(shù)下跌，CCFI和CICFI均較9月份有所下降。

1、10月中旬30大樣本城市地產(chǎn)銷售同比增長17%（9月份28%），主因二線城市限購政策效應（6%，9月份44%），其中一線城市轉為正增長（15%，9月份-0.4%），上海負增長（-9%），北京和廣州相對較好。當前看限購城市地產(chǎn)已現(xiàn)環(huán)比“量價齊跌”，這種趨勢將會持續(xù)。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)無疑為貨幣政策的邊際放松提供了可能。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策預計時間更加持久，效果也將更加明顯。首先，我們判斷政府高層對房地產(chǎn)泡沫對中國經(jīng)濟和社會長期發(fā)展的負面影響有了更加清晰的認識。雖然我們不可能預測在房地產(chǎn)泡沫破滅前房價還能漲到什么程度，但應該講目前的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很嚴重了，這種在實現(xiàn)富裕前的泡沫對一個國家經(jīng)濟、金融和社會的長遠發(fā)展都將帶來較大的負面影響。今年以來，房地產(chǎn)市場的過熱與投資投機需求有很大關系。目前看中國房價的絕對水平和相對水平都已經(jīng)非常高了，它必將阻礙中國走向人均GDP的前沿水平。從價格上看，與2011年1月的國五條，以及2013年2月的國八條相比，本輪地產(chǎn)價格上漲的幅度更大，同比增速上看，70大中城市住宅價格指數(shù)8月份同比增長7.3%，其中一線城市更是達到了28%，二線城市為13%，三線城市為3%（2011年1月份的情況依次為：7%、2.9%、6.1%、7.1%；2013年2月份的情況依次為1.7%、5.8%、2.1%、1.2%）。從房價收入比上看，仍然偏高，超國際通行慣例的合理區(qū)間。2015年50大中城市房價收入比為9，其中一線城市高達19，二三線城市也達8，按照國際慣例，房價收入比在倍之間為合理區(qū)間。如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%，目前的情況仍然是相對偏高。

其次，與房地產(chǎn)相關的貸款比重上升過快，不利于金融體系的穩(wěn)定。

具體請參見。 從住房貸款余額以及按揭占GDP比重上看，不容樂觀。從住房貸款余額占GDP比重上看，已經(jīng)由2011年和2013年的15%上升至今年上半年的23%以上，已經(jīng)很接近當時日本地產(chǎn)泡沫時期的最高水平（25%左右）。而從按揭貸款占GDP比重上看，雖然從2013年的9.4%下滑至6%左右，但也與2011年的水平相當。但是，需要注意的是，居民部門不少首付也是借來的，父母給的錢嚴格意義上是一種借貸行為，這是父母的養(yǎng)老錢，從這個意義上說，它與當前日本泡沫時期出現(xiàn)的父子兩代人按揭買房比較相似。另外一點，由于收入差距的擴大，實際上中產(chǎn)階級的按揭比例更高。

再次，寬貨幣的環(huán)境短期難以改變，居民部門對房價上漲的預期仍然存在，特別是考慮到明年政府穩(wěn)增長的壓力更大，貨幣政策仍難收緊，因此房地產(chǎn)調(diào)控的時間將比市場預期的要長久。我們在《低利率環(huán)境下的弱增長與金融不穩(wěn)定》的專題報告中指出美國加息不改變?nèi)虻屠虱h(huán)境，從中國來看，明年中國的經(jīng)濟增長下行壓力比今年更大，如果政府仍然將明年經(jīng)濟增長目標放在6.5%，那么對應的財政、準財政政策將更加積極，貨幣政策仍將寬松，而且在外匯管制強化的情況下，大量的流動性被圈在一個封閉的環(huán)境下，一、二線房地產(chǎn)價格潛在上仍然有上漲壓力。