房價跌勢明晰投資地產(chǎn)股仍需等待容易

后來通過一系列縱橫捭闔的并購活動 房價跌勢明晰 投資地產(chǎn)股仍需等待

近日,有兩條房地產(chǎn)格外引人關(guān)注。其一,建設(shè)部明確表示,地方政府今年不許再越權(quán)出臺稅收、財政等刺激房地產(chǎn)市場的政策;其二,北京市長郭金龍明確表示,政府不會為高價房托市,調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問題的核心。 　　某種程度上,上述表態(tài)可看作是政府在拯救或放任房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的政策天平上倒向了后者,甚至可看作是打響了促使房地產(chǎn)快速降價的發(fā)令槍,其意在通過促使房地產(chǎn)市場快速出清,換取存貨消化、投資回暖及經(jīng)濟增長。 　　此舉并未太出乎意料,不過,此前更流行的意見認(rèn)為,政府可能通過各種政策促使房地產(chǎn)快速回暖,拉動經(jīng)濟增長,如央行較近五次降息、減免交易環(huán)節(jié)中的印花稅、土地增值稅和契稅,減免二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。 　　支持房價堅挺論者更有力的依據(jù)來自于某種\"具有中國特色\"的觀察,即不少地方財政嚴(yán)重依賴于當(dāng)?shù)赝恋貎r格,一旦房價大幅下跌必將引致土地價格走低,其后果是地方政府將無法籌措到足夠的資金支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展及民生改善。 　　這種觀察得到了一定證據(jù)支持。比如,喧囂絡(luò)一時的南京江寧區(qū)房管局局長周久耕就曾威脅要對轄區(qū)內(nèi)主動降價的房地產(chǎn)商處以罰款;再比如,一些城市在興建保障性住房時,更愿意投建對存量房市場沖擊不大的廉租房而不是經(jīng)濟適用房,甚至動用公共財政購買存量房,直接用作廉租房。 　　然而,站在更高的層次上看,這些做法無疑延緩甚至阻礙了房地產(chǎn)市場調(diào)整與出清,不利于釋放真實需求,也與中央政府賦予房地產(chǎn)業(yè)的定位不符。20世紀(jì)90年代,日本之所以經(jīng)歷失去的十年,即與日本政府在處理泡沫破滅之后的市場出清問題上投鼠忌器有密切關(guān)系。 　　在中央政府看來,房地產(chǎn)業(yè)特有的漫長產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟增長拉動效應(yīng)明顯,因此其戰(zhàn)略地位毋庸置疑。不過,中央政府更關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資增長而不是價格變動,當(dāng)價格成為存量房消化和房地產(chǎn)投資增長的障礙時,將不得不直接對其進行干預(yù)。 　　如果地方政府與房地產(chǎn)商的聯(lián)盟確實存在,那么該聯(lián)盟正面臨真正沖擊。當(dāng)中央政府不斷加碼的力量足夠大時,這個聯(lián)盟必將以不利于房地產(chǎn)商的方式瓦解。 　　除了上述堅固甚至有些頑固的聯(lián)盟之外,房地產(chǎn)價格下降已具備諸多條件。首先,在經(jīng)濟增長減速、企業(yè)大面積倒閉與裁員的前提下,各地居民收入增長預(yù)期已經(jīng)大幅放緩,而孱弱的金融形勢又降低了買房人的風(fēng)險偏好,縱使此前各銀行紛紛推出眾多促進居民購房的優(yōu)惠政策,也未必一定能引出有效需求。 　　其次,全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)的存量巨大。此前有研究認(rèn)為,現(xiàn)有存量下,上海、北京、深圳商品房消化周期分別為1年、2.71年和1.47年;昆明、天津、哈爾濱、武漢商品房消化周期分別為6.12年、4.01年、3.71年和3.13年。 　　再次,到目前為止,鋼鐵、水泥等建材產(chǎn)品價格較去年同期大幅下降,在建安成本下降的同時,房價依然維持高位。這意味著,只要賣得出去,房地產(chǎn)商的毛利率不僅不會下降反而上升。顯然,這意味著存在降價空間。 　　對于房地產(chǎn)股投資人來說,現(xiàn)在還未到較佳時機。一旦中央政府政策奏效,房價和地價必將有所下跌,屆時無論以PE或者PB來衡量目前股價,都難稱合理。我們有必要重溫一句箴言:雖然調(diào)整不會消滅一個行業(yè),但卻可能讓一家企業(yè)永遠(yuǎn)消失。